一代香港地产女王的倒下，让我们不得不意识到，在楼市周期面前，很难有人能真正独善其身。
文 | 宝珠
编辑 | 江江
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楼市回暖之际，房地产界却传出了一个噩耗：
5月12日，香港乐风集团创始人周佩贤在住所内自杀身亡，年仅43岁。
发生了什么？
▲5月13日乐风集团在其社交平台专页发布讣告，以一张全黑图片配文正式证实创始人周佩贤已于12日离世
在长期由“老牌家族”和大地产商主导的香港房地产市场，周佩贤曾代表了一种更年轻、灵活的草根力量。她一手创办的乐风集团坚持走“轻资产”模式，由投资方出钱，自己出力，将香港的老旧楼宇翻新成具备更高价值的物业，走出了一条新派开发商之路。
乐风集团也一度也成为香港冒头最快的地产商之一。在2023年，乐风集团持有的8个物业总投资近100亿港元，当年，周佩贤还被福布斯评选为“卓越领袖才俊”。
▲2023年初，福布斯中国还将周佩贤评为“卓越领袖才俊”
然而，地产作为一门生意，无论模式有多轻，最终还是要回答几个朴素的问题：
钱从哪里来？项目能不能卖出去？
今年3月，周佩贤被5名债权人向高等法院提交破产呈请，案件将在6月16日聆讯。这意味着，她深陷债务纠纷。
一代香港地产女王的倒下，让我们不得不意识到，在楼市周期面前，很难有人能真正独善其身。
1.
/ 一个草根女孩变一代地产女王 /
“以平民装束示人，没有传统发展商的豪气。”2022年，香港一家媒体在采访周佩贤时提及。
香港地价昂贵，建筑成本高，“开发商”这个词，很难和一个来自平民家庭的女性联系起来，这让周佩贤在香港一众开发商中间显得十分有特色。
周佩贤出身草根，从小住在香港公屋，本科毕业于香港大学土木工程系，后来又在英国取得金融硕士学位。种种经验，都为她累积了投资房地产的优势。
更关键的是，她的父亲是一名装修承建商，耳濡目染之下，她逐渐熟悉装修和室内设计，对楼市有了基本的概念，并深谙如何发掘被低估的物业。
▲周佩贤
周佩贤的第一桶金来得并不难。
大学毕业后，周佩贤拿到父亲借给她的250万港元作为创业本金，免息，但要求4年后偿还。她拿着本金，精挑细选后，用190万港元在铜锣湾旧楼区买下首套物业，花了3个月时间将其翻新；再出售时，卖到了300万港元。此后她用这种方式投资了多套住宅，也为创业奠定基础。
2010年，香港政府推出楼市“辣招”，使得物业在短期内难以增值。周佩贤将目光转向了工厦和旧楼重建。2012年，她成立乐风集团，港媒形容，“（周佩贤）领导团队，亲自行销，利用轻资产协助客户开发并管理物业项目，提供专业知识和服务”。
乐风集团和传统的地产开发商有两大不同。首先，其主打的是“翻新”。
香港是一座高度成熟、土地稀缺、建筑密度极高的城市，大量楼宇在上一轮城市化时期建成，有不少都面临老化的问题。香港发展局在2024年提到，香港每年重建的旧楼约160幢，但50年以上楼龄的私人楼宇每年平均增加约510幢；到2043年，50年以上楼龄楼宇数量预计接近2023年的2.5倍。
香港城市老化的速度超过了更新速度，周佩贤抓住了这个机会。
起先，乐风集团的项目主要集中在工厦，也就是工业楼、厂房楼。乐风通过大规模翻新提升价值，再将物业拆分出售，也就是香港人说的“工廈劏場”。逐渐地，乐风集团的地产盘子越来越大，进一步涵盖到旧商场与旧住宅。
位于旺角洗衣街的Elize Park 便是乐风集团的代表住宅项目，其前身是洗衣街181至183号的一幢1970年代落成的旧楼，乐风集团与合作方在2020年以3.1亿港元收购后，拆卸重建为一栋22层的住宅项目。
▲周佩贤（左）推介旺角Elize PARK项目
更新，不仅是物理层面上的，更是通过更高的审美和现代化的空间设计，让老物业获得了更精致的面貌，从而获得更高的溢价。
周佩贤本人有着自己的审美偏好，一位合作的建筑设计师评价她：“一直热衷用现代化的方式重新演绎香港这座城市的经典元素。”2024年，Elize Park以高出市场价的价格推出，周佩贤曾表示，要把这个项目“係藝術品咁樣賣（像艺术品一样去卖）”。
乐风的另一大特点是“轻资产”。
一个新成立的地产商在短短数年拿下香港多个核心位置的地产项目，没有大量资金是做不到的。周佩贤的钱从哪里来？
周佩贤曾在采访中表示，乐风在单个项目中的权益占比通常极低，“可能只有3%，部分甚至可能无”。
而乐风的主要收入是项目管理费以及项目成功退出后的“表现费”。
在项目权益中占大头的出资方，有不少是外国基金公司。周佩贤观察到，许多外资基金、家族办公室想投资香港楼市，但缺乏经验。香港房地产市场非常本地化，再财雄势大的境外公司，也需要“地头蛇”的帮助。乐风满足了这批投资人的需求，为他们提供一条路服务，从前期制动投资策略，到项目建设、运营，乃至后期的宣传销售，全部包揽。
他人出钱，自己出力，乐风就是以这样的模式，做出了规模。媒体报道，乐风集团在成立9年之内完成了26个项目，周佩贤手上运作的项目价值总额一度达到百亿。
2.
/ “当时她表示不会寻死” /
随着周佩贤的事业越来越大，风险也在逼近。
尽管乐风采用的是轻资产模式，涉及的资金盘子却不小。并且，地产项目的周转始终离不开银行借款、合作方融资和销售回款，市场一旦进入逆周期，巨大的利息支出、迟迟不来的销售回款，还有融资方的收紧……都将形成一股绞杀之势。
香港楼市在2021年抵达高点后进入明显的调整阶段，房价与成交量双双大跌。盐财经曾报道，即便是香港最核心地段的住宅物业，价格也跌去了三成。
更不要说乐风集团有大量项目集中在商厦，也就是内地常说的商业地产。和住宅相比，这类物业通常在地产下行周期承压更重。
香港差饷物业估价署发布的《香港物业报告2026》显示，2025年香港私人写字楼整体空置率升至17.6%，相当于238.6万平方米；甲级、乙级、丙级写字楼空置率分别为18.4%、17.4%和12.9%。
商铺的情况也不好，香港差饷物业估价署的数据还显示，2025年香港商铺市场录得5万平方米负吸纳量，年底空置率为12.5%。
资产估值下跌会触发银行收紧信贷甚至行使抵押权。2026年2月，乐风打造的甲级商厦ONE BEDFORD PLACE沦为“银主盘”，被东亚银行接管并出售。到了5月，另一个新式工厦项目TWO BEDFORD PLACE也被恒生银行接管。根据财新报道，这一项目在2024年向市场推出，共有70个单位，至今只有8个单位、4个车位售出，且均未能完成成交。
▲今年2月，乐风位于大角咀的商业项目One Bedford Place沦为银主盘，被东亚银行接管并推出市场放售，市值约18亿港元
更加紧迫的危机声从法院传出。今年3月，周佩贤被5名人士申请破产，尽管相关法律文件尚不能查阅，但这或许说明，周佩贤的个人信用与公司融资高度绑定。
周佩贤过去在采访中表示，作为一家初创公司，最困难的地方是令人信服。起初，公司只能参与规模较小的项目，从而积攒商誉，
“不过，当有了往绩支持，客户基础开始扩张，部分新客户是旧客户转介的，到近年有了更多外资基金客户”。
在乐风的商业模式里，公司不拿项目的大部分股权，为了让资金进来，公司或创始人本人的信誉就会被推向前台。
因此，乐风的资产轻、拿不到大部分收益，权责却可能不轻，某些时刻要承担还款责任。财新在报道中提到，作为项目的发起人与融资架构的组织者，周佩贤往往需要以个人或公司名义为项目贷款提供担保。
一个例子可以证明这一点。周佩贤去世后两天，乐风集团旗下子公司乐风资本被起诉清盘，起因是原告曾认购一项一年期的债券，本金合计2.083亿港元，正是由乐风集团和另一家公司签署担保契据。
按照规定，若发债方不能履约，担保方要代为支付本金和利息。而目前发债方只偿还约8890万港元，仍有1.29亿港元本金及利息未清，因此原告追究乐风集团的担保责任。
周佩贤也曾试图跨界经营，对冲房地产的风险。2013年，周佩贤创办安安饮食集团，然而受疫情因素等影响，多数品牌已全线结业，最有名的“楚撚记大排档”也只剩下两家分店。
▲楚撚记大排档
2025年下半年，香港楼市开始大幅回温；到了今年，内地多个城市也迎来回暖潮，如上海二手房成交量攀上十年新高，深圳重现“日光盘”。
复苏的迹象逐渐显现，但房地产行业还没有真正走出低谷，地产开发商仍在承受上一轮下行留下的债务，还有他们卖不掉的房子。
房企里的“好学生”万科，2025年录得净亏损885.6亿元，亏损同比扩大78.98%；王健林还在出售万达广场，不再由万达系控制的万达电影也在前阵子彻底改名换姓；曾经的“世界500强”恒大地产，已进入破产程序，许家印被指控八项罪名，当庭认罪。
而在下行周期中，中小型开发商无疑是更脆弱的。它们不像大地产商那样有丰富的土地存储、雄厚的资金，也不容易一而再再而三地获得债务展期。它们可能远远窥见了市场的春意，但撑不到春光照到自己身上的那一天。
有媒体报道，周佩贤在去世前一周向朋友透露，公司面临严重的财政压力，以及可能面临刑事责任。当时她表示不会寻死。
周期是漫长的雨季，地产商们还在熬。
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